Когда будет рентабельно приобретать жилище на Украине?
Когда лучше приобретать квартиру, и какие прогнозы положения жилищного рынка на последнее время делают специалисты – эти вопросы считаются важными сегодня для украинцев, которые не утрачивают веру купить свое жилище.
Трюк узнал, что держит стоимость квартир и зданий от сильного обвала и когда настанет оптимальное время для приобретения жилища.
Московский адвокат Иван 2 недели ищет квартиру в Киеве. Его задача – жильё на среднем этаже рядом с метро за сумму, не превосходящую $50 млн. Ещё 2 месяца назад это насмешило бы любого риелтора – в 2008-м за подобные денежные средства можно было приобрести только хрущёвку в пригороде столицы. Однако за этот период времени, как посчитали в организации SV Development, в Киеве расценки на повторный кв. метр примерно просели на 51%.
В регионах отмечается ещё большее снижение: 54% – в Харькове, В городе Днепропетровск и Донецке и 53% – во Львове и Одессе.
Тем не менее, так осязаемо расценки понизились только в долларах США, в государственной денежной единице они снизились всего на 14–15%.
Это весьма незначительный регресс, принимая во внимание положение ипотеки. Так как до кризиса в долг приобретали под 70% зданий и квартир. В пыл кризиса только около 10-ти российских банков рискнули обновить ипотеку. Впрочем, критерии принятия денежных средств по этим платформам суровые: 30–50% сезонных, период 3–5 лет и первый платеж размером половины стоимости задатка. При этом возможный заёмщик должен приобретать хорошую формальную заработную плату.
Конец кредитного рая – основная причина того, что очередей за подешевевшими квадратами не отмечается.
По сведениям Минюста, в 2013 г украинцы приобрели на 30% меньше зданий и квартир, чем год назад. В то же самое время, на Украине расценки на жильё как и прежде выше, чем во всех азиатских городах. К примеру, за $51 млн. (столько стоит одна из наиболее дешёвых киевских гостинок в спальном регионе Борщаговка) можно приобрести однокомнатную экономквартиру со новым монтажом почти в центре Берлина. $32 млн. стоит жильё в Дюссельдорфе, в жилище 1994 года постройки.
«Такие большие расценки на Украине сопряжены с финансовым подъемом 2007–2008 годов, – поясняет ошибка Алексей Зеркалов, президент инвестиционно-банковского назначения организации Dragon Capital. – Тогда стоимость недвижимости подпрыгнула зачастую по вине банков, которые всеми силами увеличивали объём ипотеки. Как раз финучреждения проиграют больше всех, в случае если жильё обесценится».
В случае если заёмщик не поквитается по займу, реализация его подешевевшей квартиры всё равно не накроет суммы долга.
А помимо этого, по действующему законодательству при падении расценки на ипотечное жилище банк должен потребовать у должника или преждевременно потушить займ, или положить что-то ещё. «На деле принудить рассчитаться заказчика сложно, – заявляет вице-президент Российского аналитического центра Александр Охрименко. – Вследствие этого банки реструктуризируют проблематичные долги и нехотя отнимают положенные квартиры». Как раз по данной причине не случилось предстоящего в 2009 году выброса на рынок огромного числа банковского конфиската, который, как ожидалось, сделал бы расценки разумными.
В то же время, по заявлениям специалистов, число проблематичных квартир и зданий на Украине продвигается к 31 млн.
Это 12,6% рынка купли-продажи недвижимости примера 2009 года. В случае многочисленной реализации лишь «банковских квартир» вполне достало бы для обвала рынка.
«Надо осознавать, что откладывания и пролонгации по займам не в состоянии быть нескончаемыми, – напоминает Наталия Зубрицкая, член координационного совета Российского кредитно-банковского единения. – В случае если в 2010 году в стране не стабилизируется экономика и покупатели не начнут платить по долгам, банки будут реализовывать задатки». По прогнозу члена руководства Universal Банк В. Шастуна, основной поток отчуждений придётся на вторую половину текущего и на 2011 год. К примеру, в Соединенных Штатах после того, как банки выкинули на рынок ипотечное жильё, расценки снизились на 30%. Такой план вероятен и на Украине.
Не позволяют ошибиться ценам на жильё его менеджеры. «Людям непросто осознать, что их стремления далеко не всегда отвечают действительности, – признаёт Артур Оганесян, глава интернационального совета Организации экспертов по недвижимости Украины – Владельцы не в состоянии пристраститься к тому, что расценки пошли вверх».
Квартиры, рекомендуемые в осмотр риелторов, примерно на 5–7% дешевле, чем в базах данных посредников.
В предкризисные времена картина была обратной: жильё от агентства всегда стоило дешевле, чем от владельца. Риелторы без зазрения совести вертели расценки, в связи с тем что объем их возмездия не был прочным, а составлял 5% от суммы реализованной квартиры. Чем дешевле реализовывался субъект, тем больше денежных средств угождало в карманы посредников.
По заявлениям специалистов, в случае если в 2008 году на одну киевскую квартиру претендовало иногда до 3–4 человек, то сейчас соответствие другое: сто продавцов охотятся за одним клиентом.
Ещё одним крючком, на котором подвисли расценки, специалисты называют секретность информации. Министерство юстиции озвучивает данные по сделкам только раз в году. Риелторы предпочитают таить данные о продажах и настоящих расценках.